Terwijl we spreken, worden een groot aantal winkelcentra gerenoveerd of zelfs nieuw gebouwd, velen in de hoop een groot aantal nieuwe bezoekers aan te trekken en daarmee de toekomstige winstgevendheid van het centrum te waarborgen en de gemaakte kosten te rechtvaardigen. Boulevard-Zuid Eindhoven is zo’n winkelcentrum. Als onderdeel van alle renovatieprojecten wordt de vraag gesteld: wie blijft er huurder in veel van deze winkelcentra? Elke langdurige commerciële relatie is gebaseerd op wederzijds vertrouwen en ervoor zorgen dat de huurders passen bij het imago dat het winkelcentrum wil uitstralen en/of aantrekken. Op dit moment hebben we het niet over juridische zaken, maar gewoon over het feit dat het succes van een winkelcentrum in het aantrekken van bezoekers niet alleen de fysieke en functionele aspecten van het winkelcentrum vereist, maar ook de kwaliteit van de huurders daarin. Daartoe is het belangrijk dat elke vorm van communicatie tussen eigenaar/exploitant en zijn huurders duidelijk en ondubbelzinnig is. Dit geldt niet alleen voor normale zakelijke communicatie met betrekking tot de dagelijkse werking van het winkelcentrum, maar ook voor contractuele afspraken met betrekking tot het gebruik van de onroerend goed die daarop zijn gelegen. In deze context is een duidelijke contractvernieuwingsbrief essentieel. Boulevard-Zuid Eindhoven is zo’n winkelcentrum. Onlangs heeft het hele winkelcentrum een totale renovatie ondergaan en begint het nu een behoorlijke reputatie op te bouwen als een modern winkelcentrum met een breed scala aan mode-, eet- en andere winkels, waardoor veel shoppers hun weg naar Boulevard-Zuid Eindhoven vinden. Het winkelcentrum is gelegen op een strategische positie in de ‘Eindhoven-Leiden driehoek’ en wordt bediend door verschillende openbaar vervoerssystemen en met een groot aantal parkeerplaatsen op eigen terrein. Als gevolg hiervan wordt het centrum continu bezocht door een constante stroom van shoppers, wat geweldig nieuws is voor zowel de eigenaar als de huurders. Iedereen is blij. De meeste huurders zijn verhuurd op standaard ‘ABC-contracten’, die slechts een paar zinnen lang zijn en waarvan elke niet-juridische professional waarschijnlijk een manier zou kunnen vinden om er zonder al te veel moeite omheen te werken. In de praktijk is de duur van dergelijke huurovereenkomsten bijna altijd 3 jaar met de mogelijkheid om te verlengen voor een andere vaste periode van maximaal 3 jaar. Over het algemeen kunnen huurders (mits aan bepaalde basisvoorwaarden is voldaan) beslissen of ze hun huur voor de volgende 3-jarige periode willen verlengen, zonder verplichting om redenen op te geven.
Echter, de huidige eigenaren en exploitanten hebben de ambitieuze doelstelling om Boulevard-Zuid Eindhoven om te vormen tot een semi-permanent winkelcentrum, waarbij ze willen dat huurders zich verbinden aan (verlenging van) langlopende huurovereenkomsten met het centrum. Contractueel is dit makkelijker gezegd dan gedaan. Terwijl de duur en de mogelijkheid om deze voorwaarden te verlengen duidelijk vereist zijn om een langdurige verbintenis van de huurders te creëren, zijn er een aantal andere clausules in elke huurovereenkomst waar niet alleen de oorspronkelijke bedoeling van de partijen de interpretatie en handhaving van die clausules zal bepalen. Precies op dit punt is een duidelijke contractvernieuwingsbrief essentieel. Je hebt het misschien al geraden, Boulevard-Zuid Eindhoven valt onder de wet op de huur van niet-woningen. Het algemene deel van die wet bepaalt dat als het gaat om de verlenging van een huurovereenkomst, dit niet alleen moet worden bepaald door de oorspronkelijke voorwaarden van de huurovereenkomst, maar ook op basis van wat eerlijk en redelijk is. Hierdoor wordt het moeilijk om alle voorwaarden van de huurovereenkomst die verlengd moet worden op een definitieve manier te bepalen, zoals elke kortlopende huurovereenkomst zou kunnen worden verlengd. Bovendien is het in dergelijke omstandigheden niet ongebruikelijk dat de omstandigheden als geheel in de loop van de tijd veranderen op een manier die het niet altijd eerlijk en redelijk maakt om de oorspronkelijke voorwaarden van de huurovereenkomst af te dwingen.
Voor elk winkelcentrum is het het meest relevant dat niet alleen het centrum onderhevig is aan renovatie, maar ook de huurders. Hoe veranderen ze? Volgen ze de trends? Wat is hun prestatie in termen van winst? Trekken ze voldoende bezoekers naar het centrum? Voldoen ze aan de contractuele verplichtingen, zoals gezien door het centrum? Zo niet, welke van hen zullen niet bij het winkelcentrum blijven? Voor de taxateurs en vastgoedbeheerders, evenals voor de juridische adviseurs, is dit veel meer dan alleen wat extra administratief werk. Het betekent dat als de relatie met die huurders negatief blijkt te zijn, de juridische documenten die voor hen zijn opgesteld aan het begin van hun tijd met het centrum hen niet toestaan om te vertrekken als alle omstandigheden er goed uitzien vanuit het perspectief van het centrum. We zijn op een punt waar het centrum moet beslissen naar welke van de huurders een contractvernieuwingsbrief zal worden gestuurd, en naar welke niet. Mag het centrum de huurovereenkomst van een van deze huurders beëindigen, en zo ja, onder welke voorwaarden? De kleine lettertjes zijn waar het gebeurt.
